Spanish Real Estate Vehicles & Financing, Madrid 2026.

El 11 de febrero, Capital & Corporate e Iberian Property se unieron para lanzar la primera edición de Spanish Real Estate Vehicles & Financing, celebrada en la Fundación PONS de Madrid. Diseñada como una sesión ovalada solo por invitación, con el apoyo de BNP Paribas Real Estate, Clifford Chance y Hines, la iniciativa reunió a 50 altos directivos de los sectores inmobiliario y financiero de España, creando un entorno propicio para el debate estratégico en un momento en el que los mercados de capitales están recalibrando sus expectativas.

En este foro de alto nivel, Hines, representada por Vanessa Gelado, directora de mercado para España, Portugal, Italia y Grecia, desempeñó un papel fundamental en el planteamiento del debate en torno a los vehículos, la disciplina de capital y el posicionamiento a largo plazo en España.

Vanessa Gelado abrió el debate revisando el régimen de las SOCIMI. Aunque reconoció el «ruido» político que sigue rodeando a este vehículo, subrayó su relevancia estructural. Las SOCIMI fueron fundamentales en la recuperación de España tras la crisis y, a pesar de los ajustes normativos a lo largo del tiempo, siguen siendo plataformas eficaces de agregación de capital. «El vehículo puede tributar al 0 %, pero el accionista sí paga», señaló, un matiz que a menudo se pierde en el debate público. Tras privatizar Lar España, su empresa decidió mantener la estructura SOCIMI, reafirmando su confianza en el modelo.

En torno a su intervención, el debate general reforzó la importancia de la claridad y la alineación estructurales. Los participantes coincidieron en que España ofrece hoy en día una sofisticada gama de vehículos de inversión y marcos fiscales, pero la estabilidad y la previsibilidad siguen siendo esenciales para mantener los flujos de capital internacional. El debate regulatorio, aunque persistente, se considera cada vez más como algo que los mercados pueden absorber, siempre que las normas sean claras y se apliquen de manera coherente.

El debate evolucionó de forma natural hacia la asignación de capital y las expectativas de rentabilidad. A medida que el capital básico vuelve a entrar con cautela en el mercado, se intensifica la competencia de las estrategias de crédito privado e infraestructura. En este contexto, los participantes abordaron cómo los activos inmobiliarios básicos compiten con la rentabilidad de las clases de activos alternativos para las carteras institucionales.

También se examinaron las condiciones de financiación y la disciplina de suscripción. Si bien los segmentos residenciales siguen atrayendo liquidez, el aumento de los gastos de capital, los costes del suelo y la inflación de la construcción están reduciendo los márgenes de viabilidad. El crecimiento de los alquileres sigue siendo la variable decisiva, pero el control de los costes y la eficiencia de la estructuración son factores cada vez más determinantes a la hora de decidir quién obtiene finalmente el valor.

La regulación en el sector residencial constituyó otro eje del debate. Vanessa señaló que la intervención en algunas partes del norte de Europa es significativamente más restrictiva, lo que sugiere que el marco español, aunque imperfecto, no es especialmente oneroso. Se destacó la capacidad de adaptar los modelos operativos —incluida la gestión integral de edificios y los formatos de vivienda flexibles— como una ventaja competitiva para navegar por las normas en constante evolución.

Los intercambios finales volvieron a alinearse entre inversores y gestores. Las estructuras de retornos, la presión de implementación y el equilibrio de riesgos entre los LPs y los GPs están siendo objeto de un escrutinio más riguroso en el entorno actual. La escala, el poder de negociación y la implementación del capital se están convirtiendo en factores diferenciadores para plataformas globales como Hines.

A lo largo de la sesión, se llegó a una conclusión subyacente: los fundamentos de España —el turismo, el impulso demográfico y el atractivo del capital internacional— siguen intactos. Sin embargo, el rendimiento dependerá cada vez más de la sofisticación de los vehículos, la navegación regulatoria y la ejecución disciplinada. En esa ecuación, Hines se posicionó como un participante activo en la configuración de la evolución estructural del mercado español.