SPANISH REAL ESTATE VEHICLES & FINANCING, MADRID 2026.

El 11 de febrero, Capital & Corporate e Iberian Property unieron fuerzas para lanzar la primera edición de Spanish Real Estate Vehicles & Financing, celebrada en la Fundación PONS de Madrid. Diseñada como una sesión ovalada solo por invitación, con el apoyo de BNP Paribas Real Estate, Clifford Chance y Hines, la iniciativa reunió a 50 altos directivos de los sectores inmobiliario y financiero de España, creando un entorno propicio para el debate estratégico en un momento en el que los mercados de capitales están recalibrando sus expectativas.

Dentro de este foro, Clifford Chance desempeñó un papel fundamental en la configuración de la dimensión estructural y normativa del debate. Pablo Serrano de Haro, socio y líder del área de práctica global de Fiscalidad, Pensiones y Empleo, pronunció una breve introducción y planteó una cuestión central en el debate: no si España tiene suficientes vehículos, sino si estos son lo suficientemente competitivos en un mercado de capitales global.

Desde el punto de vista de la estructuración, Pablo Serrano destacó que España ofrece hoy en día un conjunto de herramientas sofisticadas y diversas: SOCIMI, fondos regulados y no regulados, joint ventures, club deals y estructuras hold-co/prop-co. Sin embargo, los inversores se ven cada vez más obligados a realizar difíciles concesiones entre la eficiencia fiscal, la seguridad normativa, la flexibilidad operativa y el acceso al capital internacional.

Las SOCIMI siguen siendo atractivas por su régimen fiscal y su transparencia, especialmente con la consolidación de mercados alternativos que facilitan los requisitos de free float y liquidez. Sin embargo, las normas de distribución obligatoria y las limitaciones en cuanto al tipo de activos pueden restringir determinadas estrategias. Paralelamente, los FIA españoles, los EUVECA y los ELTIF ofrecen seguridad normativa y protección a los inversores, pero pueden carecer de la flexibilidad que exigen las transacciones personalizadas o de rápida evolución. Las estructuras no reguladas proporcionan agilidad, aunque a veces a expensas de la familiaridad de los inversores o la optimización fiscal.

Un tema recurrente fue el desequilibrio estructural entre los gestores nacionales españoles y los vehículos internacionales, en particular las estructuras con sede en Luxemburgo, que adoptan cada vez más la etiqueta ELTIF. Estas plataformas se benefician de la neutralidad fiscal, los pasaportes de comercialización paneuropeos y una percepción arraigada de previsibilidad jurídica. Como resultado, muchos gestores españoles que buscan capital global optan por vehículos paralelos luxemburgueses o asociaciones internacionales en lugar de depender exclusivamente de estructuras nacionales. Según Clifford Chance, para reducir esta asimetría será necesario armonizar aún más los marcos fiscales y normativos con el fin de crear unas condiciones más equitativas sin debilitar las garantías de los inversores.

También se abordaron temas candentes que configuran la suscripción: requisitos de sustancia y propiedad efectiva, escrutinio de jurisdicciones no cooperativas, tratamiento de las ganancias de capital latentes e impuesto local sobre las ganancias de capital a la salida. Estos elementos pueden afectar de manera significativa a las TIR y a la estructuración de las transacciones, especialmente en las operaciones transfronterizas. Serrano señaló que la inestabilidad percibida a menudo se deriva del debate político más que de defectos técnicos, y argumentó que el régimen SOCIMI debería evolucionar para adaptarse mejor a las clases de activos emergentes, como el flex living y el PBSA.

Por su parte, las joint ventures y los club deals están recuperando protagonismo en las grandes transacciones. Sin embargo, si no se negocian con cuidado, los horizontes de salida y los acuerdos de gobernanza desalineados pueden distorsionar los rendimientos. La alineación entre socios —y entre GP y LP— se ha vuelto tan importante como la eficiencia fiscal.

Para cerrar la sesión, Gabriel Cabello, socio de Global Real Estate en Clifford Chance, subrayó que los verdaderos puntos de fricción siguen siendo los retrasos en la concesión de licencias y la seguridad jurídica. Más allá de estos obstáculos, España compite en términos técnicos ampliamente comparables con otros mercados europeos y no debe subestimar su posicionamiento relativo.

La conclusión subyacente desde la perspectiva de Clifford Chance era clara: el reto de España no es la ausencia de vehículos, sino garantizar que su ecosistema regulatorio y fiscal siga siendo lo suficientemente competitivo, predecible y flexible como para atraer capital internacional a largo plazo en un mercado cada vez más sofisticado.